اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس 1 سهند
فصل 1- کلیــــــــات
ماده 1 - نام مجتمـع :
مجتمع مسکونی فردوس1 که دراین اساسنامه به اختصار مجتمع نامیده می شود مطلقاً غیر انتفاعی و غیرسیاسی بوده و از شرکت کلیه ساکنین (مالک یانماینده قانونی آن )تشکیل می گردد.
ماده2 - حوزه عملیـات:
حوزه عملیات مجتمع، محدوده آپارتمانهای فردوس1 وکلیه مشاعات وتاسیسات رفاهی، اجتماعی، مسکونی که بنحوی منطبق باحقوق مالکین طبق قانون تملک آپارتمانها بوده وتابع مقررات دولت جمهوری اسلامی ایران می باشد.
ماده 3 - مرکـز اصلی مجتمع:
مرکز اصلی مجتمع واقع در شهر جدید سهند تبریز - فاز 2- بعد از چهاراه نگین می باشد .
ماده 4 - مـدت:
مدت مجتمع نامحدود میباشد.
ماده 5 - رعایت مفاد اساسنامه
کلیه ساکنین یا نمایندگان قانونی آنها ملزم به رعایت این اساسنامه ومنضمات آن می باشند.
فصل دوم - هدف مجتمـع:
ماده 6- هدف مجتمع ایجاد محیط مناسب زندگی و ارتقاء حسن تفاهم دوستی ، برابری بین کلیه ساکنین و انجام امور رفاهی خدماتی وسرپرستی نظارت آپارتمانها به بهترین وجه وکمترین هزینه. بطورخلاصه امنیت- توسعه ونگهداری شاخص های هدف مجتمع می باشد.
فصل سوم - ارکـــــان مجتمــع:
ماده 7- ارکان مجتمع عبارت است از:
1- مجمع عمومی عادی و فوق العاده دربرگیرنده کلیه مالکین مجتمع .
2- مدیربلوکها
3- هیئت امناء
ماده 8- مجمع عمومی بلوکهــا
مجمع عمومی بطور ماهانه و یا هر چند وقت ازگردهمایی مالکین و نماینده قانونی آنها (اعم ازمستاجر یاغیرآن) در محل مجتمع تشکیل میگردد. (درمواقعی که هیئت امناء یا20 درصد ساکنین لازم بدانند مجمع عمومی فوق العاده ازطرف هیئت امناء تشکیل خواهدشد).
ماده 9- اعلام تشکیل مجمع عمومی
اعلام تاریخ تشکیل مجمع عمومی و دستور جلسه از یک هفته قبل بوسیله اطلاع رسانی از طریق پیام کوتاه و یا نصب درتابلوهای اعلانات هر بلوک انجام خواهد شد.
ماده 10- اداره جلسه مجمع عمومی
اداره جلسه مجمع عمومی با اعضاء هیئت امناء و انتخاب منشی جلسه و دو نفرناظرخواهد بود.
ماده 11- مجمع عمومی فوق العاده :
در مواقعی که هیئت امناء و یا 20% از ساکنین هر بلوک لازم بدانند، مجمع عمومی فوق العاده از طرف هیئت امناء تشکیل خواهد شد. نحوه دعوت و حد نصاب مجمع عمومی فوق العاده عیناً مانند مجمع عمومی عادی می باشد.
الف - تصمیمات و مصوبات مجمع عمومی با اکثریت آرا معتبر خواهد بود.( 1+50% )
تبصره : جلسات مجمع عمومی با حضور نمایندگان اکثریت بیش از نصف به علاوه یک ساکنین واحدهای مسکونی که بوسیله رئيس جلسه اعلام می گردد، رسمیت خواهد یافت. در صورتیکه تعداد شرکت کنندگان به حد نصاب نرسد برای بار دوم به فاصله 7 روز دعوت مجدد به عمل خواهد آمد و تصمیمات جلسه و مصوبات آن با اکثریت عده حاضر معتبر می باشد.
ب - از مذاکرات و تصمیمات مجمع عمومی صورت جلسه تنظیم و بوسیله رئیس جلسه، ناظران و منشی منتخب همان جلسه امضاء و به هیئت امناء ابلاغ خواهد گردید.
تبصره 1 : لیست اسامی حاضرین در جلسه تهیه و به امضاء شرکت کنندگان خواهد رسید و در آخر جلسه بوسیله رئیس و منشی و ناظران تایید می گردد.
تبصره 2 : تصمیمات مجمع عمومی ظرف مدت ده روز از تاریخ دریافت از مسئولین جلسه به کلیه ساکنین اعم از شرکت کنندگان یا غایبین از طرف هیئت مدیره بصورت درج در تابلو اعلانات بلوک و وبلاگ مجتمع به آدرس اينترنتي FERDOWS1.BLOGFA.COM ابلاغ می گردد.
پ- بحث خارج از دستور جلسات در مجمع عمومی ممنوع می باشد و رئیس جلسه مجتمع می تواند برابر مقررات قانونی به اشخاص خاطی برخورد نماید.
ج- مصوبات مجمع عمومی مطابق مقررات و مفاد اساسنامه نسبت به کلیه ساکنین اعم از حاضر و غائب نافذ و لازم الاجرا می باشد.
ماده12 - اختیارات هیئت امناء:
1- استخدام و اخراج مستخدمین مجتمع به پیشنهاد مجامع و اعضاء هیئت امناء.
2- جلوگیری از هر گونه اقدامی که برای حفظ زیبایی و بهداشت و آرامش و آسایش ساکنین مضر باشد و دعوت ساکنین به همکاری.
3- پرداخت کلیه هزینه ها و حقوق مستخدمین از محل دریافتی ها و هزینه های مجتمع.
4- استخدام مدیر اجرایی با نظر اعضا و یا رئیس هیئت امناء از بین مالکین یا ساکنین یا خارج از مجتمع برای مدتی که لازم بداند. تعیین حقوق و تکالیف وی و همچنین تصمیم گیری در مورد خاتمه دادن به خدمت مدیر اجرایی.
5- اقامه دعوی حقوقی و جزایی و شکایت مربوط به مجتمع مسکونی فردوس 1 و مراجع اداری و انتظامی و قضایی و انتخاب وکیل جهت پیگیری موارد ذکر شده.
6- پیشنهاد هزینه های بالغ بر یک میلیون ریال که در هزینه ها پیش بینی نشده است، به مجمع نمایندگان بلوک ها جهت تصویب
7- رسیدگی به تعیین هزینه عمومی مشترکات و تعیین سهم واحدهای مسکونی.
8- در صورت وقوع هر حادثه غیر مترقبه هیئت امناءبه نمایندگی از طرف مالکین مجتمع در اسرع وقت اقدامات و تمهیدات لازم را انجام خواهد داد.
9- تهیه وتصویب آئین نامه های داخلی.
10- خرید واجاره اموال منقول وغیرمنقول مجتمع پس ازتصویب مجمع عمومی.
11- اشراف واطلاع کامل ازکلیه امورجاری مجتمـع.
ماده 13 - وظایف واختیارات رئیس هیئت امناء:
1- رسیدگی به امورمالی و اداری مجتمع وتشریفات قانونی حفظ وتنظیم فهرست دارائی های مجتمع وتنظیم بودجه و تعیین و پرداخت حقوق واضافه کار و تنبیه وتشویق پرسنل و انجام هزینه ها و رسیدگی به محاسبات.
2- پیگیری ونحوه اجرای آیین نامه های داخلي.
3- اجرای تصمیمات مجامع عمومي.
4- پیگیری اداء دیون و وصول مطالبات.
5- عقد هرگونه قرارداد با شرکتها، بانکها، ادارات و اشخاص (باتصویب اعضاء هیئت امناء).
6- خرید و اجاره وسایل مورد نیاز مجتمع تا سقف بیست و یک میلیون ریال.
7- حل و فصل دعاوی داخلی ساکنین مجتمع پس از ارائه گزارش نمایندگان و سعی در حل اختلاف موجود و درنهایت ارجاع به مراجع ذیصلاح. اختیارات فوق جنبه محدودیت نداشته و هر تصمیمی را که هیئت امناء جهت پیشرفت مجتمع اتخاذ نماید معتبر می باشد.
ماده 14- شرح وظایف مدیـر اجرایــي:
مدیر اجرایی خارج از اعضاء و توسط اعضاء هیئت امناء و یا رئیس به عنوان رئیس اجرایی مجتمع و در مواردی خاص منصوب و وظایف آن عبارت است از:
1- اجرای مصوبات هیئت مدیره طبق مفاد اساسنامه.
2- نظارت بر حسن انجام کار شرکت های طرف قرارداد طبق مفاد قراردادهای منعقده.
3- پیشنهاد و مشاوره به هیئت امناء.
4- پیش بینی قطعات یدکی و مواد مصرفی مورد نیاز و گزارش آن به هیئت امناء مجتمع.
5- بازدید از تاسیسات و مشاعات و بلوک ها به منظور رفع معایب.
6- مراجعه به ادارات مختلف درصورت نیاز وپیگیري.
7- ارسال اظهارنامه به ساکنین بدحساب مجتمع و پیگیری موضوع تاحصول نتیجه(براساس نظر هیئت امناء).
9- اجرای دستورقطع انشعاب ساکنین بدهکار(شارژ وغیره) مجتمع طبق ضوابط و دستورالعمل هیئت امناء.
10- پرداخت به موقع کلیه تعهدات مالی مجتمع (قبوض وغیره) پس از تامین اعتبار و دریافت از ساکنین و مالکین مجتمع.
11- پرداخت فاکتور تا سقف پانصد هزارریال (پنجاه هزارتومان) و بالغ برآن با تائید هیئت امناء.
12- تنظیم وضعیت حضور و غیاب نگهبانان و ارائه آن به هیئت امناء مجتمع در پایان هر ماه.
12- تعهدات خارج از وظایف و اختیارات مدیر اجرایی تعهد شخصی وی محسوب می گردد و مجتمع هیچگونه مسئولیتی نخواهد داشت.
13- برآورد هزینه کل سالیانه بلوک های مجتمع به صورت جداگانه و ارائه آن به هیئت امناءو نماینده بلوک به صورت مکتوب.
تبصره : درصورتیکه مدیراجرایی استعفاء داد و یا به هرعللی از انجام وظیفه معذورگردد تا انتصاب مدیراجرایی جدید (حداکثر30 روز) با انتخاب هیئت امناء یکی ازاعضاء هیئت امناءبطور موقت بعنوان جانشین مدیراجرایی انجام وظیفه نماید.
14- ارائه گزارش هفتگی و یا ماهانه از وضعیت مجتمع به هیئت امناء.
ماده 15- شرح وظایف بازرس یا بازرسان :
وظایف بازرسان عبارت است از:
1- نظارت بر نحوه کار و فعالیت هیئت امناء و مدیر اجرایی و مدیر مالی، تا در صورت مشاهده خلاف یا سهل انگاری مسائل را کتبا به رئیس هیئت امناءگزارش نماید.
2- بررسی صورت دارایی ها و صورت حساب ها و اسناد و عملکرد هیئت مدیره به طور متناوب.
3- بررسی بیلان و ترازنامه سالیانه به طوریکه دو هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی نمایندگان بلوک ها،گزارش سالیانه خود را به رئیس هیئت مدیره تسلیم نموده تا در مجمع عمومی نمایندگان بلوکها مطرح گردد.
4- بازرسان می توانند بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره شرکت کنند.
ماده 16- شرح وظایف نمایندگان بلوک ها و حسابدار منتصب :
وظایف حسابدار(خارج از اعضاء و با سپردن ضمانت نامه « سفته» به بازرس مشغول به کار می شود) عبارت است از:
1- جمع آوری حق شارژ واحدها و واریز به حساب جاری مجتمع و پیگیری مطالبات معوقه.
*** نحوه جمع آوری شارژ( الف- مراجعه حضوری ساکنین مجتمع به حسابداربا توجه به زمان و مکان تعیین شده ب- درصورت عدم مراجعه ساکنین : یادآوری واخطار تلفنی ـ اخطارکتبی درب منزل بدهکار با تایید رئیس هیئت امناء و اعلام به مدیراجرایی جهیت پی گیریهای بعدی).
2- تنظیم حساب دریافت و پرداخت و ذخایر مالی هر بلوک و ثبت در دفاتر مربوطه.
3- تنظیم اسناد و دفاتر مالی طبق اصول پیشرفته حسابداری.
4- تهیه و تنظیم گزارشات مالی طبق اصول حسابداری.
5- تهیه وتنظیم گزارش دریافت و پرداخت هرماه به رئیس هیئت امناء و بازرس مجتمع.
6- تهیه وتنظیم گزارش مالی مجتمع هرسه ماه یکبار به رئیس هیئت امناء و بازرس مجتمع.
از دیگر وظایف نمایندگان بلوک می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
الف- ارتباط دائم بین ساکنین و هیئت امناء و همچنین همکاری با مدیر اجرایی.
ب- سعی در ایجاد محیط مناسب زندگی و ایجاد حس همکاری بین ساکنین مجتمع.
ج- گوشزد نمودن مسائلی که بر خلاف عرف و آداب زندگی آپارتمانی و مجتمع مسکونی می باشد به ساکنین.
د- بازدید متناوب از مشاعات بلوک ها و پشت بام ها جهت بررسی مشکلات و انتقال به مدیریت اجرایی.
س- فعالیت مستمر بر اساس برنامه مشخص شده هیئت امناء و حضور دائم در تمامی جلسات مجمع نمایندگان بلوک ها.
ف- دریافت گزارشات دوره ای(ماهیانه یا دو ماهه) بلوک خود و بررسی مدارک پرداخت و دریافت مربوطه و در نهایت تایید یا رد آن.
فصل چهارم - مقـررات مالـــی:
ماده 17
1- هر بلوک باید دارای حساب جداگانه نزد نماینده یا حسابدار باشد و حسابدار موظف است به صورت دوره ای(ماهانه یا دو ماهه) وضعیت درآمد و هزینه بلوک را به تفکیک واحدها به استناد قراردادها و فاکتورهای معتبر به هیئت امناء اعلام نماید.
2- کلیه فاکتورها بایستی دارای تاریخ و مهر فروشنده و تاریخ ونام و نام خانوادگی خریدار باشد و کلیه فاکتورها باید به تایید هیئت امناءبرسد.(ضمنا کلیه فاکتورها می بایست بدون مخدوش بودن وقلم خوردگی باشد).
3- پرداختها و هزینه های بیش از یک میلیون ریال به تائید هیئت امناء رسیده باشد.
ماده 18- هزینه های غیر جاری از قبیل نصب نرده، تابلوها، تجهیزات ایمنی و حفاظتی و غیره با پیشنهادات واصله از طریق ساکنین و با تصویب هیئت امناء قابل انجام می باشد.
ماده 19 - خرید اجناس و وسایل و انعقاد هر نوع قرارداد تا میزان یک میلیون ریال بدون استعلام بها و بیش از این مبلغ تا میزان یک صد میلیون ریال از طریق استعلام بها مجاز خواهد بود و مازاد بر این مبلغ از طریق مناقصه انجام خواهد گرفت.
ماده 20- هیئت امناء باید روشی را در مصرف اعتبارات اتخاذ نماید که حداقل هر ساله پنج درصد از درآمدهای سالیانه مجتمع را جهت تعمیرات اساسی دستگاه های فنی و استهلاکی ساختمان ها تحت عنوان اندوخته تعیین و با تصویب هیئت مدیره مورد استفاده قرار گیرد.
ماده 21 - کلیه هزینه های مجتمع با نام هزینه نگهداری ماهیانه هر آپارتمان محاسبه و از مالکین و ساکنین بطور ماهیانه دریافت می شود.
تبصره1:کلیع ساکنین ملزم به پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه مصوبه مجمع عمومی میباشند.
تبصره2: هزینه نگهداری ماهیانه ازطرف ساکنین هر ماه از اول ماه به مدت 2 روز به جز ایام تعطیل به حساب مجتمع واریز یا به حسابدار و یا نماینده بلوک تسلیم و رسید دریافت خواهد گردید. در پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه به استناد ماده 10 اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها به شرح زیر اقدام خواهد شد.
ماده 10 اصلاحیه شورای انقلاب:
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیریا هیئت مدیره به وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و ریز صورت آن مطالبه می شود. هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر اجرایی یا هیئت امناء میتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات ، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آبگرم، گاز، برق و خدمات عمومی به او خودداری کنند و در صورتیکه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر اجرایی یا هیئت مدیره برای وصول وجه مذبور طبق مقررات اجرایی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. در هر حال مدیر اجرایی یا هیئت امناء موظف می باشند به محض وصول وجه مورد مطالبه برقراری مجدد خدمات مشترک فوری اقدام نمایند.
ماده 22- کلیه ساکنین ملزم به پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه مصوبه مجمع عمومی می باشند.در صورت عدم پرداخت تا مدت یک ماه اخطار کتبی و سپس طبق مقررات مجتمع برخورد قانونی می گردد.
فصل پنجم- وظایف ساکنین
ماده 23 - وظایف ساکنین قسمت های اختصاصی و طرز استفاده از آن
1- کلیه آپارتمانها به منظور سکونت قابل استفاده بوده و ساکنین متعهد هستند از ایجاد مراکز تجارت در محل آپارتمان خود به هر شکل خودداری نمایند.
2- نصب و الصاق و استقرار هر نوع اشیاء اعم از البسه ، تابلو وسایل منزل و گلدان و غیره ... در نمای خارجی و راهروهای مشترک ممنوع است.
3- در صورتیکه مالکین و ساکنین غیبت طولانی داشته باشند باید کلید آپارتمان خود را با اطلاع نماینده بلوک به شخص مورد اعتماد خود بسپارند تا در صورت ضرورت ورود به آپارتمان ممکن باشد.در غیر این صورت هر مالک مسئول جبران ضررهایی است که احتمالاً از ملک او ناشی شده باشد.
4- در صورت غیبت هر یک از ساکنین آپارتمان و بروز خسارت مهم مانند آتش سوزی، نشت گاز، انفجار، ترکیدگی لوله های آب که متضمن خساراتی مالی و جانی باشد و امکان دسترسی فوری به مالک یا ساکن واحد مزبور نباشد مدیر اجرایی و اعضای هیئت امناء و یا هریک از بازرسان میتوانند ضمن اطلاع موضوع به مقامات انتظامی و آتش نشانی با تنظیم صورت مجلس و با حضور ساکنین مجاور و یا سایر مالکین به طریق مقتضی داخل آپارتمان شده و حتی المقدور بدون اینکه به لوازم و عدوات موجود در آپارتمان لطمه ای وارد شود ، نسبت به رفع خطر اقدام نموده و مجدداً با تنظیم صورت جلسه محل را ترک نموده و درب آپارتمان را قفل نمایند.
5- از قرار دادن اشیایی که وزن آنها بیش از تحمل کف قسمت های اختصاصی است باید خودداری شود.
6- ساکنین نباید تحت هیچ شرایطی مواد منفرجه و خطرناک که ایجاد انفجار و یا آتش سوزی بنمایند در قسمت های اختصاصی و مشاعات نگهداری نماید، همچنین نگهداری انواع حیوان در آپارتمان ممنوع می باشد.
7- انتقال دهنده مکلف است هنگام انتقال ملک خود با هیئت امناء مجتمع تسویه حساب نموده در غير اينصورت بدهي ملك به عهده خريدار خواهد بود.
8- مالکین متعهدند که در وقت انتقال واحد خود بطور اجاره یا رهن منتقل الیه را به رعایت مقررات و مفاد این اساسنامه ملزم نموده و نسخه ای از این اساسنامه را به امضاء شخص مزبور رسانیده و به دفتر هیئت امناء تسلیم نماید تا در پرونده آپارتمان نگهداری نماید.
این اساسنامه در تاریخ23 مهرماه 1394 با حضور اعضاء مجمع عمومی شامل مالکین و نمایندگان مالکین و هیئت امناء با 23 ماده و در 6 صفحه به تصویب نهایی رسید.
امضاء مالکین و اعضاء هیئت امناء وقت مجتمع مسکونی فردوس 1
هدف از ايجاد اين وبلاگ اطلاع رساني تصميمات هيت امنا و اطلاعات مربوط